Am cumpărat o casă cu modificări fără autorizație. Ce trebuie să fac?

Cumpărarea unei case presupune verificarea mai multor documente, nu doar a contractului de vânzare-cumpărare.

Uneori, după cumpărarea imobilului, proprietarul descoperă că situația reală a casei nu corespunde cu documentele existente: există o extindere, o terasă închisă, o mansardă, o anexă sau alte modificări care nu apar în actele imobilului.

Ce faci într-o astfel de situație?

Ce înseamnă modificări fără autorizație?

Modificările fără autorizație pot apărea în multe forme.

De exemplu:

• extinderea suprafeței casei;
• construirea unei camere suplimentare;
• închiderea unei terase;
• construirea unei mansarde;
• realizarea unui garaj sau a unei anexe;
• modificarea unor elemente ale construcției;
• anumite modificări interioare;
• schimbarea configurației construcției față de documentația existentă.

Nu orice modificare are automat același regim juridic sau tehnic. De aceea, situația trebuie analizată individual.

Ce trebuie să verifici după cumpărarea casei?

Primul lucru este să compari situația reală a construcției cu documentele imobilului.

Verifică:

• actul de proprietate;
• extrasul de Carte Funciară;
• documentația cadastrală;
• planurile existente;
• autorizația de construire, dacă există;
• documentele privind recepția construcției;
• eventualul certificat de edificare;
• orice document referitor la extinderile sau modificările efectuate.

Dacă în documente apare o casă cu o anumită suprafață, iar în realitate construcția este mai mare, trebuie identificată cauza diferenței.

Ce se întâmplă dacă fostul proprietar a făcut modificările?

Faptul că modificările au fost făcute de fostul proprietar nu înseamnă că problema dispare după vânzarea imobilului.

Noul proprietar poate ajunge să fie nevoit să clarifice situația construcției atunci când dorește:

• să actualizeze cadastrul;
• să înscrie anumite modificări;
• să vândă imobilul;
• să obțină un credit ipotecar;
• să obțină anumite documente de la autoritatea locală.

De aceea, este important ca situația să fie verificată cât mai devreme.

Este necesară o expertiză MLPAT?

În funcție de situație, poate fi necesară o expertiză tehnică realizată de un expert tehnic atestat.

Expertiza poate avea rolul de a analiza situația tehnică a construcției existente și a modificărilor efectuate.

În funcție de obiectul expertizei, pot fi analizate:

• structura construcției;
• modificările efectuate;
• elementele structurale;
• situația tehnică actuală;
• respectarea cerințelor tehnice aplicabile.

Expertiza nu înlocuiește automat autorizațiile sau celelalte documente necesare. Rolul ei trebuie stabilit în funcție de situația concretă.

Pot să intabulez modificările?

Depinde de natura modificărilor și de situația juridică a construcției.

Dacă există suprafețe sau construcții care nu sunt reflectate în documentația cadastrală, trebuie analizat ce documente sunt necesare pentru actualizarea situației.

În cazul unor lucrări realizate fără autorizație, procedura poate implica și intrarea în legalitate, documente emise de autoritatea locală și, după caz, documentație tehnică și expertiză.

Nu este recomandat să încerci să actualizezi cadastrul înainte de a clarifica situația construcției.

Ce faci dacă vrei să vinzi casa?

Dacă tocmai ai cumpărat casa și intenționezi să o vinzi în viitor, este cu atât mai important să clarifici situația.

Un viitor cumpărător poate verifica:

• suprafața din acte;
• situația din Cartea Funciară;
• documentația cadastrală;
• existența autorizațiilor;
• situația construcției existente.

Dacă apar diferențe între acte și realitate, tranzacția poate deveni mai complicată.

Rezolvarea problemei din timp îți poate evita întârzieri și costuri suplimentare.

Exemplu: casa are o extindere care nu apare în acte

Să presupunem că ai cumpărat o casă care apare în documentația cadastrală cu o anumită suprafață.

După cumpărare observi că există încă o cameră construită ulterior, iar aceasta nu apare în planul cadastral.

În această situație, primul pas nu este să modifici pur și simplu suprafața din cadastru.

Trebuie stabilit:

1. când a fost realizată extinderea;
2. dacă există documente pentru aceasta;
3. dacă a fost autorizată;
4. care este situația tehnică a construcției;
5. ce documente sunt necesare pentru actualizarea situației imobilului.

Abia după clarificarea acestor aspecte poate fi stabilită procedura potrivită.

Ce documente ar trebui să pregătești?

Pentru o analiză inițială, este util să ai:

• actul de proprietate;
• extras de Carte Funciară;
• documentația cadastrală;
• planurile construcției;
• autorizația de construire, dacă există;
• documente de la primărie;
• fotografii ale modificărilor, dacă sunt relevante;
• orice alte acte primite de la fostul proprietar.

Cu cât documentele sunt mai complete, cu atât situația poate fi analizată mai ușor.