Ai cumpărat sau deții o casă, iar când verifici documentele observi că suprafața din cadastru nu corespunde cu situația reală?
Este o situație întâlnită mai des decât pare. Casa poate avea o extindere, o anexă, o terasă închisă, o mansardă sau alte modificări care nu apar în documentația cadastrală existentă.
Problema devine importantă mai ales atunci când vrei să vinzi imobilul, să îl intabulezi, să actualizezi cadastrul sau să obții un credit ipotecar.
De ce poate să nu corespundă cadastrul cu realitatea?
Există mai multe situații în care apar diferențe între documentele cadastrale și construcția existentă.
De exemplu:
- casa a fost extinsă ulterior;
- a fost construită o anexă;
- s-a închis o terasă sau un balcon;
- a fost amenajată o mansardă;
- s-au făcut modificări ale compartimentării;
- suprafața reală a construcției este diferită de cea înscrisă în acte;
- anumite modificări nu au fost actualizate în documentația cadastrală.
Uneori diferența poate proveni și din documentații mai vechi sau din modul în care au fost determinate suprafețele la momentul întocmirii cadastrului.
Ce se întâmplă dacă suprafața din cadastru este mai mică?
Să presupunem că în documentele imobilului apare o casă cu o anumită suprafață, însă măsurătorile actuale arată că aceasta este mai mare.
Nu este recomandat să ignori diferența.
Înainte de actualizarea cadastrului trebuie analizată situația existentă și stabilit de ce apare diferența și ce documente sunt necesare pentru corectarea situației.
Dacă există modificări sau extinderi realizate ulterior, acestea pot necesita documentație tehnică suplimentară.
Pot actualiza cadastrul dacă am făcut modificări la casă?
În multe situații, da, însă procedura depinde de natura modificărilor și de documentele existente.
De exemplu, dacă ai:
- extins casa;
- construit o mansardă;
- modificat suprafața construită;
- construit o anexă;
- închis o terasă;
- realizat alte modificări ale construcției,
este important ca situația tehnică actuală să fie analizată înainte de întocmirea documentației necesare.
În funcție de caz, poate fi necesară și o expertiză tehnică MLPAT.
Ce rol are expertiza tehnică MLPAT?
Expertiza tehnică este realizată de un expert tehnic atestat și poate fi necesară atunci când trebuie analizată situația tehnică a unei construcții existente sau a unor modificări efectuate asupra acesteia.
Expertul poate analiza, în funcție de obiectul expertizei:
- construcția existentă;
- modificările efectuate;
- elementele structurale;
- conformitatea cu cerințele tehnice aplicabile;
- situația rezultată în urma intervențiilor asupra construcției.
Expertiza tehnică trebuie adaptată situației concrete a imobilului și nu înlocuiește automat celelalte documente sau aprobări necesare.
Ce acte sunt necesare pentru actualizarea cadastrului?
Documentele necesare pot varia în funcție de situație.
În general, este util să ai:
- actul de proprietate;
- extrasul de Carte Funciară;
- documentația cadastrală existentă;
- documentele referitoare la construcție;
- autorizații de construire, dacă există;
- planurile și releveele disponibile;
- documentația tehnică;
- eventual, expertiza tehnică.
Înainte de întocmirea documentației, este recomandată verificarea situației existente pentru a evita întocmirea unor acte care ulterior trebuie refăcute.
De ce este important să rezolvi problema înainte de vânzarea casei?
Diferențele dintre situația reală și documentele cadastrale pot deveni o problemă atunci când vrei să vinzi proprietatea.
Cumpărătorul, notarul sau banca pot solicita clarificarea situației imobilului.
De exemplu, dacă în acte apare o construcție cu o anumită suprafață, iar în realitate există o suprafață mai mare, este posibil să fie necesară actualizarea documentației înainte ca tranzacția să poată fi finalizată în condițiile dorite.
De aceea, dacă intenționezi să vinzi casa, este mai bine să verifici situația cadastrală înainte de a găsi cumpărătorul, nu în ultimele zile înainte de semnarea contractului.
Ce faci dacă ai construit fără autorizație?
Aceasta este o situație diferită și trebuie analizată separat.
Dacă diferența dintre cadastru și realitate provine dintr-o construcție sau extindere realizată fără autorizație, este necesar să fie verificată situația juridică și tehnică a lucrării.
În funcție de situație, pot fi necesare documente suplimentare, expertiză tehnică și demersuri către autoritatea locală.
Nu toate cazurile se rezolvă în același mod.
Care este primul pas?
Primul pas este compararea documentelor existente cu situația reală a construcției.
Dacă ai dubii, pregătește:
- actul de proprietate;
- extrasul de Carte Funciară;
- planul cadastral;
- documentația cadastrală existentă;
- autorizațiile de construire, dacă există;
- orice alte documente referitoare la modificările efectuate.
Pe baza acestora poate fi stabilit ce diferențe există și ce documentație este necesară pentru actualizarea situației imobilului.