Da, în anumite situații, o construcție realizată fără autorizație poate ajunge să fie înscrisă în cartea funciară, însă procedura depinde de situația concretă a imobilului, de anul construirii și de documentele disponibile. În multe cazuri, este necesară o documentație tehnică și o expertiză tehnică realizată de un expert autorizat.
Dacă ai construit o casă, o extindere, o mansardă, un garaj sau o altă construcție fără autorizație, faptul că imobilul există fizic nu înseamnă automat că acesta poate fi înscris în cadastru și intabulat.
Ce înseamnă intabularea unei construcții?
Intabularea reprezintă înscrierea dreptului asupra imobilului în Cartea Funciară. Pentru o construcție, documentația trebuie să reflecte situația reală a imobilului și să respecte cerințele autorităților competente.
Problemele apar atunci când construcția existentă nu este reflectată în actele imobilului sau a fost realizată cu modificări față de documentația autorizată.
De exemplu:
- casa a fost construită fără autorizație;
- suprafața construită este mai mare decât cea din acte;
- a fost realizată o extindere fără autorizație;
- a fost amenajată o mansardă ulterior;
- au fost construite anexe care nu apar în documentația cadastrală;
- construcția existentă nu corespunde cu situația înscrisă în Cartea Funciară.
În astfel de situații, trebuie analizată situația juridică și tehnică a imobilului înainte de a începe procedura.
Se poate intabula o casă construită fără autorizație?
În anumite condiții, da. Nu există însă o soluție identică pentru toate construcțiile.
Procedura poate fi diferită în funcție de data realizării construcției și de situația documentelor existente. De asemenea, trebuie verificat dacă imobilul respectă cerințele tehnice și urbanistice aplicabile.
În practică, pentru construcțiile realizate fără autorizație, una dintre problemele importante este stabilirea situației tehnice reale a construcției.
Aici poate interveni expertiza tehnică MLPAT, prin care se analizează construcția existentă din punct de vedere tehnic, în limitele competențelor expertului.
Ce este expertiza MLPAT și de ce poate fi necesară?
Expertiza tehnică este realizată de un expert tehnic atestat și are rolul de a analiza situația existentă a construcției.
În funcție de caz, expertiza poate urmări aspecte precum:
- caracteristicile construcției existente;
- modul în care este realizată construcția;
- elementele structurale;
- respectarea cerințelor tehnice relevante;
- situația modificărilor efectuate;
- încadrarea construcției în cerințele aplicabile.
Este important de reținut că expertiza tehnică nu înlocuiește automat autorizația de construire și nu garantează, de una singură, intabularea.
Documentația necesară trebuie stabilită în funcție de situația concretă a imobilului și de cerințele autorităților competente.
Ce acte pot fi necesare?
Lista documentelor poate varia de la un caz la altul, însă, în funcție de situație, pot fi necesare:
- actul de proprietate asupra terenului;
- documentația cadastrală existentă;
- extras de carte funciară;
- documente referitoare la construcție;
- relevee și planuri;
- documentație tehnică;
- expertiză tehnică;
- documente emise de autoritatea locală;
- alte documente solicitate pentru înscrierea construcției.
De aceea, înainte să începi procedura, este recomandată verificarea documentelor pe care le ai deja.
Ce se întâmplă dacă am construit doar o extindere fără autorizație?
Situația este întâlnită frecvent.
De exemplu, o casă poate fi înscrisă în acte cu o anumită suprafață, iar proprietarul a realizat ulterior o extindere.
În acest caz, nu este suficient să se măsoare pur și simplu noua suprafață.
Trebuie analizată situația construcției și stabilit ce documentație este necesară pentru ca situația reală să poată fi reflectată corespunzător în documentele imobilului.
Pot vinde casa dacă nu este intabulată corect?
O situație cadastrală neactualizată poate crea probleme atunci când proprietarul dorește să vândă imobilul, să îl ipotecheze sau să îl folosească într-o altă operațiune juridică.
De exemplu, dacă în documentele imobilului apare o construcție cu o anumită suprafață, dar în realitate există o construcție mai mare, diferența trebuie analizată și, după caz, documentația trebuie actualizată.
În plus, în cazul unui credit ipotecar, banca poate solicita documente suplimentare privind situația tehnică și juridică a construcției.
Care este primul pas?
Primul pas este să verifici exact situația imobilului înainte de a începe demersurile.
Este util să ai la dispoziție:
- actul de proprietate;
- extrasul de Carte Funciară;
- documentația cadastrală existentă;
- orice autorizație sau document emis de primărie;
- planurile sau documentele pe care le ai pentru construcție.
Pe baza acestora poate fi analizată situația și poate fi stabilită documentația tehnică necesară.
Concluzie
Dacă ai construit o casă fără autorizație, nu înseamnă automat că situația nu mai poate fi rezolvată, dar nici că imobilul poate fi intabulat automat.
Procedura depinde de situația concretă a construcției, de documentele existente și de cadrul legal aplicabil.
În multe situații este necesară o expertiză tehnică MLPAT, împreună cu documentația cadastrală și celelalte acte solicitate de autoritățile competente.
Dacă nu știi ce documente îți sunt necesare, primul pas este să verifici situația imobilului și să stabilești exact ce trebuie pregătit pentru construcția existentă.
Ai construit fără autorizație și vrei să afli ce documente sunt necesare pentru intrarea în legalitate și înscrierea construcției? Contactează-ne pentru o analiză a situației imobilului tău.